“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”這些天，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉關(guān)于長(zhǎng)租公寓的一番言論掀起了租賃市場(chǎng)的一波風(fēng)浪。
就在“誰(shuí)推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒(méi)人注意到遠(yuǎn)在杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鼎家”)的長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)，這起破產(chǎn)事件有如平地驚雷，牽起人們關(guān)于金融+長(zhǎng)租公寓模式的警覺(jué)。
8月20日，鼎家發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)。并將引入上海寓團(tuán)管理公司作為業(yè)務(wù)承接方，近日與相關(guān)業(yè)主和租戶聯(lián)系承接事宜。不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者撥打了該通知中所留的承接方咨詢電話，均未有人接聽(tīng)，而鼎家的辦公場(chǎng)所也早已人去樓空。
鼎家貼出的“破產(chǎn)”通知
“無(wú)本萬(wàn)利”的擴(kuò)張模式
鼎家破產(chǎn)，給其曾服務(wù)的業(yè)主和租戶留下了一地雞毛。這或許就要從其經(jīng)營(yíng)的模式說(shuō)起，租戶顧先生向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，當(dāng)初租房時(shí)，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。
顧先生使用的分期貸款截圖
租客們通過(guò)銀行卡綁定一個(gè)名為51返唄(現(xiàn)更名為“愛(ài)上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。如今，鼎家輕松破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時(shí)向愛(ài)上街還錢(qián)，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金，一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收房。
據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家，其中愛(ài)上街是租客綁定最多的。
有業(yè)內(nèi)人士分析后稱，鼎家的經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)是利用租客的信用，給自己提供擴(kuò)張資金，對(duì)租賃公司本身而言可以說(shuō)是“無(wú)本萬(wàn)利”。目前，許多其他中介機(jī)構(gòu)也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業(yè)資金的回籠。
在破產(chǎn)通知發(fā)布后，鼎家一名負(fù)責(zé)人直接告訴租戶：“沒(méi)錢(qián)退押金，更沒(méi)錢(qián)退房租。”
目前，鼎家的租戶及業(yè)主組成了大大小小的維權(quán)群，想通過(guò)協(xié)商或者法律等途徑挽回?fù)p失。
一位權(quán)威律師提出了建議：一、在房客仍在交房租期間，房東無(wú)權(quán)趕走房客。房東應(yīng)去法院起訴鼎家侵占租金，因?yàn)榉孔鈾?quán)益屬于房東被鼎家非法侵占，順序優(yōu)先于破產(chǎn)清算。如果房東趕走房客，房客可以去公安機(jī)關(guān)或者法院期訴房東侵犯房客的使用權(quán)，要求房東支付因搬家產(chǎn)生的費(fèi)用;二、即使房東和鼎家簽訂了單方面終止協(xié)議，如“鼎家無(wú)力支付房租，合同終止，房屋即日起由房東自行收回”，協(xié)議也是無(wú)效的。因?yàn)榉靠秃投液炗喌膮f(xié)議在前，房東和中介的合同不能對(duì)抗第三人。如果房東趕走房客，房客可起訴房東侵權(quán);三、房客住到支付租金期滿后不搬走的，房東可以起訴房客侵權(quán)，并向法院申請(qǐng)強(qiáng)制清退。但房客可去法院起訴鼎家賠付押金并承擔(dān)違約責(zé)任。四、鼎家是否屬于詐騙很難認(rèn)定。因?yàn)樵p騙必須主觀惡意在前，但鼎家的情況比較復(fù)雜。
“破產(chǎn)”疑云
8月21日，鼎家的部分租戶組成的維權(quán)小組來(lái)到杭州市西湖區(qū)人民法院報(bào)案，同時(shí)也從法院打聽(tīng)到了關(guān)于鼎家破產(chǎn)的其他消息。鼎家注冊(cè)地址是西湖區(qū)，而西湖區(qū)法院表示沒(méi)有接到其破產(chǎn)申請(qǐng)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)天眼查，查到該公司的注冊(cè)時(shí)間為2016年，目前評(píng)分為84分，公司并未注銷，也沒(méi)有訴訟、相關(guān)法院公告及變更記錄。而公司法人魏永鋒名下還有28家公司。同時(shí)，有自稱鼎家公司前員工的人士爆出，鼎家所謂的業(yè)務(wù)承接方極有可能就是該公司換了一個(gè)殼。
一時(shí)間，很多人成為了受害者。房東想收房，租戶想止損，而借貸公司已經(jīng)將錢(qián)支出，自稱鼎家公司前員工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。
他們有一個(gè)共同的疑問(wèn)，“鼎家公司收到的貸款公司的錢(qián)是真金白銀到了賬，網(wǎng)貸公司手上的征信資料是租客的，租客住著房東的房子。看似是一個(gè)租房生意，其實(shí)賺的是金融的錢(qián)，這樣‘無(wú)本萬(wàn)利’的模式下，公司怎么說(shuō)倒閉就倒閉了呢?即使是倒閉了，所收的錢(qián)就變成空氣，人間蒸發(fā)了嗎?”
長(zhǎng)租公寓與P2P
回到開(kāi)頭，胡景暉所說(shuō)的“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”
實(shí)際上，此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂，8月2日該公司法人魏永鋒就此發(fā)布公告稱，其中有誤會(huì)，望大家不要聽(tīng)信謠言。8月15日，意識(shí)到事情不對(duì)勁的業(yè)主和租戶就趕到鼎家辦公處維權(quán)，他們發(fā)現(xiàn)辦公處已經(jīng)被搬空，還在職的員工表示，公司處于這樣的狀態(tài)已經(jīng)好幾天。再接著，就迎來(lái)了一紙破產(chǎn)通知。
受害者們發(fā)現(xiàn)，這一系列操作，竟與跑路前的P2P理財(cái)公司套路如出一轍。鼎家也并非人們所認(rèn)知的打一槍換一個(gè)地方的傳統(tǒng)意義上的黑中介，其發(fā)布的相關(guān)通稿里，顯示其成立于2009年，截至2017年底已發(fā)展長(zhǎng)租公寓超過(guò)5000間，并在今年2月份剛剛獲得一筆千萬(wàn)級(jí)融資，投資方為浙江筑家投資管理有限公司。
鼎家獲得融資簽約儀式
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查詢相關(guān)材料獲知，鼎家公司有幾位主要管理層，法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。
自稱公司內(nèi)部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人注冊(cè)了名為昌德的房地產(chǎn)中介公司，目前這個(gè)公司已有兩個(gè)門(mén)店甚至更多。
目前，記者無(wú)法與爆料者口中的徐嵐取得聯(lián)系，這番話的真?zhèn)我簿蜔o(wú)法證實(shí)。
鼎家究竟是破產(chǎn)，還是卷錢(qián)跑路，至今也仍是個(gè)謎。
“金融信貸+長(zhǎng)租公寓”模式隱憂
一直致力于地產(chǎn)租賃生意的潘石屹曾在采訪中表示，“租房?jī)r(jià)格再翻番還是虧本的。”因?yàn)槿绻菑你y行貸款產(chǎn)生的利息，按照銀行基準(zhǔn)利率是4.9%，可能實(shí)際得5%、6%，用貸款建成公寓租出去，回報(bào)率最高超不過(guò)1%，所以這個(gè)生意是虧的。
可能潘石屹?zèng)]提到這一點(diǎn)，企業(yè)通過(guò)ABS發(fā)行債券，進(jìn)行融資，即不需要通過(guò)銀行就能拿到錢(qián);再通過(guò)ABS或者其他金融機(jī)構(gòu)提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司;最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
這么看，這個(gè)模式各取所需，也并不值得詬病?？僧?dāng)一些規(guī)模較小的、融資能力弱的租賃企業(yè)加入進(jìn)來(lái)，就容易走偏。這類企業(yè)無(wú)法發(fā)行債券，只能跟小額貸款公司合作，在沒(méi)有約束的情況下，公司管理者懶于細(xì)水長(zhǎng)流，想要?jiǎng)ψ咂h直接拿錢(qián)跑路的情況也并不少見(jiàn)。
今年5月，房屋中介機(jī)構(gòu)夢(mèng)想大熊(北京)資產(chǎn)管理有限公司就因涉嫌欺騙租客使用分期貸款繳納房租而遭到投訴，許多其他中介機(jī)構(gòu)也在使用這種方法作為搶占市場(chǎng)的方式。
這種模式對(duì)于長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張的好處毋庸置疑，也能一定程度上緩解租客的租金壓力。然而，也有人發(fā)現(xiàn)了這種模式的弊端。
由于不需要直接支付，中介機(jī)構(gòu)在征收房源時(shí)可以隨意提高價(jià)格，房東自然高興，可是極高的租金背后，房子是否能租出去，這里要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。房子租出去后，如果中介機(jī)構(gòu)宣布破產(chǎn)，房東、租客及網(wǎng)貸公司三方都有面臨損失的可能。
當(dāng)然，受損最大的還是租客。一名銀行從業(yè)人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者反映，這種模式對(duì)租客將會(huì)帶來(lái)兩種不良影響。
第一， 金額小，日后正規(guī)途徑貸款有難度。租金信貸的金額通常都是幾千元到幾萬(wàn)元，數(shù)額很小，一旦出現(xiàn)在征信記錄上，正規(guī)銀行的從業(yè)人員會(huì)認(rèn)為，這么低的額度也需要貸款。租客的償還能力會(huì)受到質(zhì)疑。
第二， 中間費(fèi)用。不同于自己直接支付，小額信貸公司會(huì)產(chǎn)生一筆利息，有的利息還不低，并不劃算。
采訪結(jié)束之時(shí)，一位關(guān)注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的人士告訴記者，長(zhǎng)租公寓雖無(wú)罪，但是做生意的人中往往不缺心懷不軌之人。對(duì)于長(zhǎng)租公寓ABS模式，不能直接扼殺，但是在長(zhǎng)租公寓企業(yè)一路高歌勇進(jìn)的情形下，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中的漏洞、黑洞，急需政府監(jiān)管部門(mén)盡早出臺(tái)相關(guān)政策予以規(guī)制，并對(duì)相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行監(jiān)管，防止新的金融騙局。
