【中國(guó)建材網(wǎng)】“去年10月，從房產(chǎn)中介朋友圈得知樓盤(pán)新價(jià)格和銷(xiāo)售情況之后，立刻從公司出發(fā)，假都沒(méi)來(lái)得及請(qǐng)，就直奔濱湖新區(qū)去搶房了。”在合肥某互聯(lián)網(wǎng)公司工作的90后購(gòu)房者張力（化名）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者回憶起他的2019買(mǎi)房故事。
張力說(shuō)道：“關(guān)注合肥樓市已經(jīng)4年多，一直在等有錢(qián)、有合適的機(jī)會(huì)入手。結(jié)果購(gòu)入濱湖新區(qū)某樓盤(pán)。這個(gè)小區(qū)被限價(jià)，但是此前一直需要高首付搶房，去年11月出現(xiàn)了松動(dòng)，可以正常三成購(gòu)買(mǎi)，不少剛需客上車(chē)，均價(jià)15100元/平方米。該小區(qū)早期的二手房均價(jià)穩(wěn)定在1.8萬(wàn)元/平方米以上，所以11月?lián)尫枯^為火爆。”
在張力看來(lái)，合肥樓市的震蕩對(duì)整體購(gòu)房環(huán)境影響輕微，反倒是給剛需正常首付上車(chē)的限價(jià)盤(pán)開(kāi)了個(gè)口子，不過(guò)機(jī)會(huì)稍縱即逝，僅僅幾周后限價(jià)盤(pán)便恢復(fù)了高首付。
事實(shí)上，合肥樓市早已引起各方關(guān)注。“萬(wàn)國(guó)置地·胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)2018”顯示，2018年，合肥以18%的漲幅位居全球房?jī)r(jià)年度漲幅前三。而此前2017年的此榜單，合肥更是以48.4%的漲幅位居全球首位。
震蕩中的房?jī)r(jià)
作為安徽省會(huì)的合肥，2016年暴漲之前的房?jī)r(jià)都趨于平穩(wěn)。在鄰近城市南京2008年房?jī)r(jià)每平方米過(guò)萬(wàn)的時(shí)候，合肥房?jī)r(jià)還在3000-5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房?jī)r(jià)才突破萬(wàn)元。而到2018年，房?jī)r(jià)破兩萬(wàn)顯得不再稀奇。
這股水漲船高中打頭陣的就是合肥濱湖板塊，盡管距離老城區(qū)有一定距離，但憑借省府搬遷，教育資源傾斜和交通區(qū)位提升等眾多因素，成為炒房客和剛需客都著重關(guān)注的板塊。此前合肥房?jī)r(jià)更為熱門(mén)的政務(wù)新區(qū)板塊也持續(xù)高揚(yáng)，并且出現(xiàn)單價(jià)超過(guò)三萬(wàn)的“高端盤(pán)”。
張力說(shuō)道，自己其實(shí)是在高新區(qū)上班，結(jié)果選中濱湖新區(qū)的房子是看中其他優(yōu)勢(shì)，“對(duì)比之下高新區(qū)較高收入的年輕人居多，改善盤(pán)也非常緊俏，關(guān)注的幾個(gè)改善型樓盤(pán)，140平米的洋房總價(jià)都去到270萬(wàn)?？捶恐懈惺艿胶戏实貐^(qū)的改善型住宅需求還是十分旺盛，部分出現(xiàn)大面積單價(jià)更高的情況。”
濱湖板塊成為拉升合肥房?jī)r(jià)飛漲的主力。2015年開(kāi)始“炒房團(tuán)”就進(jìn)入，均價(jià)在8000元/平方米左右即迅速入手。
此后，濱湖板塊沒(méi)有新房出售，房源基本上都控制在這幫“炒房團(tuán)”手里，之后刺激剛需客戶(hù)，高價(jià)掛出。濱湖板塊迅速站上一萬(wàn)五的高位，更高峰時(shí)，濱湖房?jī)r(jià)炒到2.2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米。
暴漲之后限購(gòu)出臺(tái)。2016年10月2日晚，合肥市政府緊急召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布10條調(diào)控措施，主要包括：合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度；市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展限購(gòu)；暫停異地公積金貸款；加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)備案管理等。
隨后合肥房?jī)r(jià)很快轉(zhuǎn)入下降趨勢(shì)，直到2017年上半年。2017年春節(jié)，濱湖某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，與高峰時(shí)周邊樓盤(pán)2.2萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格相比降幅顯著。但調(diào)整期過(guò)后，2018年，濱湖的房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)了小幅上漲的局面。
張力對(duì)記者說(shuō)道：“2017-2018年濱湖板塊的漲幅其實(shí)并不算多，甚至跟不上平均漲幅，反倒是高新區(qū)后來(lái)居上，2018年漲幅很大。不斷看房中的2018年，接觸到的以改善和投資為主目的的買(mǎi)房客不少，總價(jià)在260萬(wàn)左右的優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)很搶手。高首付的限價(jià)盤(pán)同樣如此，而總價(jià)150萬(wàn)左右的剛需新盤(pán)則較少。我是2017年從北京回合肥工作的，那時(shí)候心里預(yù)算是用210萬(wàn)的總價(jià)購(gòu)買(mǎi)到140方左右的改善型樓盤(pán)，現(xiàn)在感覺(jué)260萬(wàn)才能夠拿下。”
但震蕩在2018年依然出現(xiàn)，就在2018年9月，位于北四里河主打高端豪宅的合肥院子，對(duì)比峰值的2.2萬(wàn)元/平方米，出現(xiàn)降價(jià)達(dá)到7000元/平方米的大幅跳水，降價(jià)之后直至2019年仍有少量戶(hù)型滯銷(xiāo)，目前加推的別墅戶(hù)型也僅1.8萬(wàn)元/平方米起。
對(duì)此，記者了解到的購(gòu)房者認(rèn)為，該樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)的原因主要在于豪宅定位和泰禾地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要更快速回款。沒(méi)有商業(yè)、沒(méi)有名校成為弱點(diǎn)。就其本身豪宅定位來(lái)看，長(zhǎng)三角非常大的董鋪湖濕地公園腹地的地理位置，有水有景，是豪宅的必備，但反觀商業(yè)和學(xué)區(qū)，似乎并不滿(mǎn)足廣義上人們對(duì)豪宅配置的定義。
與投資客的博弈
同樣于2018年在新開(kāi)通的地鐵沿線(xiàn)購(gòu)入剛需結(jié)婚新房的90后王琪（化名）對(duì)記者說(shuō)道：“從5月購(gòu)入婚房到2019年2月大概漲了5000元/平方米，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房決定特別快，買(mǎi)的時(shí)候那棟只有三個(gè)樓層可以選擇了?，F(xiàn)在看來(lái)首付三成之后，每月5400元的月供盡管有一些壓力，但還是很滿(mǎn)意以一萬(wàn)四單價(jià)購(gòu)入的105平剛需精裝房?？捶窟^(guò)程中感受到2018年除了剛需客的購(gòu)入，還是有大量投資客存在，但對(duì)比前幾年的瘋狂要好很多，一是好的樓盤(pán)早被一搶而空，二是房?jī)r(jià)在極速攀升后，2018年下半年突然進(jìn)入停滯階段，很多投資者也開(kāi)始觀望。”
對(duì)于購(gòu)房后的生活王琪直言：“不敢生孩子，電器的錢(qián)都是父母出的，如果生孩子可能也是老人出錢(qián)養(yǎng)。”
同樣在2018年購(gòu)入剛需房的徐進(jìn)（化名）對(duì)記者說(shuō)道：“實(shí)際購(gòu)房時(shí)間其實(shí)是2017年年底，但是因?yàn)殂y行貸款沒(méi)有額度的問(wèn)題，一直拖到2018年下半年才放款。”據(jù)記者了解，合肥地區(qū)首套房的純商貸利率一直維持在上浮20%的高位，但2018年年底開(kāi)始額度緊張得以緩解，放款速度也大幅提升。樓市資金的水龍頭收緊的信號(hào)仍在，但年底有一定松動(dòng)。
但看似出現(xiàn)了價(jià)格震蕩的部分樓盤(pán)事實(shí)上并非真的對(duì)剛需客友好。
“合肥院子事件之后，合肥的二手房確實(shí)稍冷，出現(xiàn)一定的議價(jià)空間，之前則普遍處于僵持階段。但筍盤(pán)被秒仍是常態(tài)。”張力向記者說(shuō)道，“固鎮(zhèn)路跟四里河交口的某樓盤(pán)盡管對(duì)比周邊二手房2.2萬(wàn)的單價(jià)，降至1.9萬(wàn)，但要求必須全款。不過(guò)因?yàn)槿杂?000元/平方米的利潤(rùn)空間，實(shí)際仍是一房難搶?zhuān)畹亩嫉猛嘘P(guān)系。”
在這場(chǎng)剛需客和投資客的博弈之中，全款掃貨的投資客仍不在少數(shù)。王琪對(duì)記者說(shuō)道：“濱湖省府板塊的某樓盤(pán)盡管要求全款，但仍不乏大量購(gòu)房者涌入。”
2018年的合肥買(mǎi)房客中，有全款購(gòu)入的投資者，也不乏伺機(jī)尋找合適機(jī)會(huì)上車(chē)的剛需客。張力對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者直言：“總結(jié)一下2018年就是，你看上的房子越來(lái)越貴，越來(lái)越不好買(mǎi)；看不上的漲不動(dòng)，也跌不下去。即將到來(lái)的2019年仍有可能迎來(lái)一波小高潮。”
