【中國(guó)建材網(wǎng)】降準(zhǔn)之后，市場(chǎng)資金面如期充裕，2019年開(kāi)年之后，金融機(jī)構(gòu)即開(kāi)始在市場(chǎng)上積極尋求資產(chǎn)，對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求旺盛。

隨著貨幣政策的進(jìn)一步打開(kāi)和寬信用的全面持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)各方人士亦在猜測(cè)，“六穩(wěn)”基調(diào)下釋放的流動(dòng)性將會(huì)流向何方？房地產(chǎn)領(lǐng)域是不可避免的關(guān)注焦點(diǎn)之一。據(jù)記者與多位金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)企業(yè)人士交流，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，房企的資金面會(huì)隨之好轉(zhuǎn)，今年或再現(xiàn)投資拿地的積極性。

但與此同時(shí)，也有多位人士對(duì)房地產(chǎn)的再度“輝煌”表示懷疑，從鏈條傳導(dǎo)上看，大環(huán)境轉(zhuǎn)向之下，投資會(huì)率先復(fù)蘇，但銷售的繼續(xù)增長(zhǎng)才是核心。而銷售能否起來(lái)，除了政策因素以外，還受其他更多更復(fù)雜因素的影響，“現(xiàn)在與之前不同的是，居民的杠桿率已經(jīng)很高了，很難繼續(xù)增加”。1月17日，一位資深行業(yè)觀察人士對(duì)記者表示。

目前來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)資金寬松有了不同程度的反應(yīng)，據(jù)記者了解，房企的融資環(huán)境有了一些松動(dòng)跡象，具體表現(xiàn)在，銀行端正常的開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸能夠順利發(fā)放，且利率有向下談判的空間；信托公司稱，受限于資管新規(guī)的要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金并沒(méi)有明顯寬松，不過(guò)記者了解到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正被部分銀行搶著代銷。

變化更大的是，房企的直接融資渠道即債券發(fā)行暢通，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)行人成功發(fā)行的債券利率多比去年下半年下降數(shù)十個(gè)BP。另?yè)?jù)記者統(tǒng)計(jì)，2019年1月1日以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)行人成功發(fā)行的信用債（口徑為：企業(yè)債+公司債+短期融資券+中期票 據(jù)）為359億元。

議價(jià)空間打開(kāi)

從銀行的房地產(chǎn)貸款情況來(lái)看，隨著央行釋放的流動(dòng)性不斷堆積在銀行間市場(chǎng)，記者了解到，今年以來(lái)，銀行的信貸額度和利率都有了明顯的寬松。對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，個(gè)人按揭貸款利率已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性降低。

在這種環(huán)境下，投向開(kāi)發(fā)商的貸款也隨之有了變化。一家房企融資人士對(duì)記者透露，其所在企業(yè)正在申請(qǐng)一筆開(kāi)發(fā)貸，目前銀行提出的利率與去年持平，“不過(guò)感覺(jué)有談的空間，以前是基準(zhǔn)上浮30%，現(xiàn)在我們希望的成本是上浮20%或者就基準(zhǔn)不上浮。”

另一家前十房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在房企在融資上的議價(jià)空間更大了，其所在集團(tuán)目前要求的融資利率有所降低。另?yè)?jù)了解，有大行并購(gòu)貸業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與去年相比有所放寬。

多家信托公司人士對(duì)記者稱，目前還沒(méi)有明顯感覺(jué)到房地產(chǎn)項(xiàng)目資金有松動(dòng)跡象，原因主要是，銀行仍然按照新規(guī)的規(guī)定在進(jìn)行資管轉(zhuǎn)型，對(duì)非標(biāo)項(xiàng)目還是壓縮的態(tài)度。

不過(guò)，上海地區(qū)一位信托公司人士對(duì)記者透露，市場(chǎng)資金確實(shí)比較充裕了，很多銀行在搶房地產(chǎn)信托的代銷項(xiàng)目，比如某家股份制銀行正在爭(zhēng)拿集團(tuán)旗下信托公司的地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其上海分行還欲獨(dú)立代銷。

一位銀行相關(guān)部門人士向記者證實(shí)了這一現(xiàn)象，并表示現(xiàn)在這種情況很普遍，銀行都在搶資產(chǎn)，“所以信托一旦有項(xiàng)目就催著他們落地，催著發(fā)出來(lái)”。

他表示，現(xiàn)在銀行缺乏“好資產(chǎn)”。所謂“好資產(chǎn)”即安全，流動(dòng)性高。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在銀行看來(lái)是好資產(chǎn)，銀行配置意愿甚過(guò)一些低評(píng)級(jí)信用債，“畢竟有土地抵押，而且信托自己會(huì)做一次風(fēng)控”。

房企投資熱情重燃

據(jù)記者從多家房地產(chǎn)企業(yè)了解，開(kāi)年之際，不同房地產(chǎn)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，以及自身的投資拿地安排并不相同。一些大型國(guó)企目前反應(yīng)較為“淡定”，但也不乏一些民營(yíng)的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商摩拳擦掌、躍躍欲試。

2018年，在金融監(jiān)管趨嚴(yán)和資金面緊張的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)基于穩(wěn)健的策略，拿地謹(jǐn)慎，投資收斂。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，2018年1-11月，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地26072萬(wàn)平方米，同比下降23.5%；累計(jì)拿地金額12012億元，同比下降29.0%，拿地金額占銷售金額的比重為28.0%，較2017年顯著下降。

與此同時(shí)，全國(guó)300個(gè)城市共流拍700宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為8534萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.9倍。流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為7.8%，為2010年以來(lái)的更高值。

1月17日，一位民營(yíng)房地產(chǎn)商投資部門人士對(duì)記者說(shuō)，其所在集團(tuán)今年加大了投資力度，根據(jù)規(guī)劃，每個(gè)區(qū)域集團(tuán)要在一季度完成投資50億元，“我們十幾個(gè)區(qū)域集團(tuán)，加起來(lái)估計(jì)幾百億”。他表示，這一計(jì)劃規(guī)模與往年相比不過(guò)持平，在當(dāng)前形勢(shì)下，持平就相當(dāng)于態(tài)度很積極了。

上述前十房企人士也表示，公司判斷今年上半年是拿地窗口，前幾年公司發(fā)展速度不快，今年可能還是會(huì)想著穩(wěn)住排名或者再?zèng)_一沖。

他同時(shí)提示，2017-2018年主流開(kāi)發(fā)商都在三四線城市發(fā)展，這類城市付款周期長(zhǎng)，付一部分土地款可能就能操作銷售回款，所以少量資金可以撬動(dòng)一個(gè)盤，但2018年7月以來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從三四線撤離，如果回到一二線城市，土地付款等流程要求更規(guī)范，可能會(huì)導(dǎo)致房企資金使用效率比較差，所以如果政策不繼續(xù)寬松，今年地產(chǎn)投資難度其實(shí)也很大。